Рынок нежилой недвижимости в Москве менее описан и мало анализируется по сравнению с рынком жилой недвижимости, который, конечно же, более динамичен и имеет гораздо большие объёмы. Но рынок нежилой недвижимости - это тот сегмент экономики города, который очень быстро развивается в настоящее время и приносит огромные средства в казну города. Причём динамика поступлений доходов от управления городской собственностью только положительна. Несовершенна законодательная база управления нежилой недвижимостью в городе, очевидно, велика доля теневого сектора в этой сфере, и московскому рынку нежилых помещений далеко до европейских стандартов, но несомненными представляются его дальнейшее развитие и огромный потенциал, поэтому работы, посвящённые рынку нежилой недвижимости очень актуальны в настоящее время. Москва всегда развивалась стремительнее и была ближе к европейским столицам и крупным городам, чем другие города Российской Федерации, поэтому опыт Москвы в имущественно-земельной политике полезен и важен для других городов.

Цели и ситуации оценки нежилой и офисной недвижимости.

В настоящее время цели оценки нежилой и офисной недвижимости можно разделить в зависимости от собственника объекта недвижимости. Если собственником объекта оценки выступают государственные или муниципальные органы власти, то целями оценки могут быть:

•     приватизация;
•     передача в доверительное управление либо передача в аренду;
•     использование объектов недвижимости в качестве предмета залога;
•     продажа или иное отчуждение объектов недвижимости;
•     переуступка долговых обязательств;
•     передача объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
•     возникновение спора о стоимости объекта недвижимости
•     оценка при национализации имущества,

Если собственником объекта недвижимости выступает физическое лицо, то возможны следующие цели оценки:

•     ипотечное кредитование физических лиц,
•     составление брачных контрактов; раздел имущества разводящихся супругов,
•     выкуп или иное изъятие имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд,
•     в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы
•     купля-продажа объектов недвижимости;
•     акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей;
•     внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
•     дополнительная эмиссия акций или привлечении новых пайщиков;
•     ликвидация объектов недвижимости;
•     сдача недвижимости в аренду;
•     уточнение налогооблагаемой базы объектов недвижимости – зданий и земельных участков;
•     страхование объектов недвижимости;
•     кредитование под залог объектов недвижимости;
•     разработка инвестиционных проектов и привлечение инвесторов;
•     исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;
•     и др.

Процедура оценки нежилой и офисной недвижимости:

Процедура оценки нежилой недвижимости включает в себя следующие укрупненные этапы:

•    1. Согласование параметров договора на оценку нежилой недвижимости (определение объекта оценки, целей, стоимости услуг по оценке и сроков выполнения работ), подписание договора на оценку нежилой или офисной недвижимости;
•    2. Осмотр объекта оценки, при необходимости замеры его линейных размеров, анализ физического состояния основных конструктивных элементов;
•    3. Сбор необходимой документации;
•    4. Подготовка отчета об оценке:
  •          1. Анализ наиболее эффективного использования строения;
  •          2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка;
  •          3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости;
  •          4. Оформление отчета об оценке.
•    5. Передача выполненной работы Заказчику.

Документы, необходимые для оценки нежилой или офисной недвижимости.

При оценке нежилой недвижимости необходимо предоставить 2 типа документов: правоустанавливающие и характеризующие технические параметры объекта

• 1. Правоустанавливающие документы:
  •    1. Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество;
  •    2. Сведения об обременении имущества (договоры залога, ипотеки, долгосрочной аренды);
  •    3. Паспортные данные заказчика (для физических лиц), реквизиты юридического лица.
  •    4. Наличие перепланировок и их оформление.
  •    5. Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта недвижимости на дату проведения оценки (для юридических лиц).
• 2. Документы с техническими параметрами объекта:
  •    1. Паспорт БТИ для строения
  •    2. Кадастровый план земельного участка

Стоимость оценки нежилой недвижимости:

Стоимость оценки нежилой или офисной недвижимости зависит от конкретного объекта оценки. Если это простой офис в Москве, средней площади, с типовой отделкой, без перепланировок и обременений, то стоимость оценки подобного объекта будет составлять порядка 5-6 000 рублей. Если в качестве объекта оценки выбран огромный производственный корпус с охраняемой территорией, дорогими инженерными коммуникациями,  с благоустройством территории в виде асфальтированной площадки, парковки, то стоимость услуг по оценке будет включать в себя стоимость оценки коммуникаций, благоустройства и строений. Итоговая стоимость может составлять от 40 до 300 тысяч рублей за подобный объект.

Сроки выполнения работ по оценке:

Сроки выполнения работ по оценке нежилой недвижимости также зависят от объекта недвижимости, но в среднем составляют от 2 (оценка офиса) до 10 рабочих дней (производственное помещение с благоустроенной территорией).